Wie ist der Ablauf wenn ich meine Immobilie verkaufen will

Immobilie verkaufen: Schritt für Schritt, vom Verkaufsvorhaben bis zur Schlüsselübergabe

Die Immobilie haben Sie schon – ebenso wie Sie den Entschluss gefasst haben, Ihre Eigentumswohnung oder das Haus verkaufen zu wollen. Damit ist der erste kleine Schritt bereits gegangen. Mit Hilfe eines fachlich versierten Maklers durchlaufen Sie im Anschluss alle weiteren Schritte und Phasen. Wie diese im Allgemeinen aussehen, erfahren Sie hier:

Verkaufsvorhaben gefasst – nun geht es an die Maklersuche

Um ein Haus zu verkaufen, ist per Gesetz kein Makler vorgeschrieben. Theoretisch könnten Sie das auch in Eigenregie, wovon praktisch aber abzusehen ist. An die Immobilie, die Sie verkaufen möchten, ist viel Geld gebunden – in den meisten Fällen ein Großteil Ihres privaten Vermögens. Da möchte man natürlich nichts dem Zufall überlassen. Gleichermaßen bringen Laien in aller Regel nicht die nötige Expertise mit, um eine Immobilie korrekt und marktgerecht zu bepreisen, ebenso wenig die technischen und strukturellen Möglichkeiten, um das Objekt effizient zu vermarkten.

Folglich suchen Sie nach Ihrem gefassten Entschluss einen geeigneten Makler für Ihr Vorhaben. Dieser wird typischerweise einen Alleinauftrag beziehungsweise qualifizierten Alleinauftrag einfordern. Das bedeutet, dass die Immobilie innerhalb des vertraglich vereinbarten Zeitraums nur von diesem bestimmten Makler vermarktet werden darf – damit sichert sich selbiger wiederum, sofern ihm ein Verkauf gelingt, die erfolgsbasierte Provision. Mehrere Makler zu engagieren ist nicht empfehlenswert, denn “viele Köche verderben den Brei” gilt nicht nur in der Küche, sondern auch in der Immobilienwirtschaft.

Unterlagenbeschaffung und Immobilienbewertung:

Sobald Sie einen Makler gefunden haben, müssen alle notwendigen Unterlagen beschafft werden, die von den Kaufinteressenten eingefordert werden.

Das sind die folgenden Dokumente:

– Lageplan und Flurplan des Grundstücks sowie Bebauungsplan (beides vom Katasteramt)

– Grundriss, Baugenehmigungen und Auszüge aus dem Baulasten- und Altlastenverzeichnis (vom    zuständigen Bauamt)

– Grundbuchauszug vom Notar oder Grundbuchamt

– Energieausweis, erstellt von einem qualifizierten Energieberater

– Auflistungen und Nachweise über erfolgte Renovierungen und Sanierungen, belegbar mit entsprechenden Rechnungen der Dienstleister/Handwerker

– Versicherungsunterlagen von den jeweiligen Versicherern

Die meisten Makler zählen die Unterlagenbeschaffung zu ihren eigenen Leistungen. In dem Fall müssen Sie sich nicht selbst darum kümmern, zumindest nicht in Bezug auf die Unterlagen, die von den entsprechenden Ämtern einzuholen sind. Nachweise über Modernisierungen und Versicherungsunterlagen müssen Sie aber natürlich aus Ihren eigenen Unterlagen bereitstellen.

In diesem Schritt führt der Makler zudem eine Bewertung der Immobilie durch. An deren Ende steht dann der Angebotspreis, also der Wert, zu dem die Immobilie vermarktet wird. Der finale Verkaufspreis kann sich, in Abhängigkeit zu den Ergebnissen der Verhandlungen, davon aber unterscheiden. Des Weiteren wird Sie der Makler beraten, welches Bewertungsverfahren für das Haus, das Sie verkaufen möchten, geeignet ist. In den meisten Fällen reicht eine “einfache” Immobilienbewertung aus. Sofern sich ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten vom Sachverständigen empfiehlt oder nötig ist, wird Sie der Makler darauf hinweisen und normalerweise an entsprechende Fachleute aus seinem eigenen Netzwerk verweisen.

Gemeinsam mit Ihnen wird der Makler das weitere Vorgehen besprechen. Dazu gehört auch die Strategiekonzeptionierung: Es wird also ermittelt, welche Zielgruppe für die zu verkaufende Immobilie in Frage kommt und wie sich diese möglichst breitflächig und effizient erreichen lässt. Außerdem besprechen Sie mit dem Makler, wann Sie die Immobilie idealerweise verkaufen möchten. Auch das ist wichtig, falls Sie beispielsweise bereits einen festen Termin für eine neu zu beziehende Immobilie haben und folglich die Bestandsimmobilie nicht vorher verkaufen können.

Strategiekonzeption und Planung des Verkaufsvorhabens:

Der Makler berät Sie außerdem über das aktuelle Marktgeschehen in Ihrer Region. In einigen Metropolregionen Deutschlands herrscht ein konsequenter Nachfrageüberhang, beispielsweise in Großstädten wie München, Hamburg oder Berlin. In ländlichen Regionen, vor allem in den neuen Bundesländern, ist die Nachfrage hingegen überschaubar. Das Marktgeschehen bestimmt unter anderem darüber, welchen fairen und realistischen Marktpreis sie beim erfolgreichen Verkauf erwarten dürfen. Gleichermaßen nimmt das Marktgeschehen Einfluss auf die Dauer des Verkaufsprozesses. In einer nachfragestarken Region ist es aus offensichtlichen Gründen einfacher und schneller möglich, eine Immobilie zu verkaufen.

Bereitstellung von Werbematerialien:

Der Makler wird im darauffolgenden Schritt alle notwendigen Informations- und Werbematerialien erstellen. Mit diesen wird Ihre Immobilie später online, regional und innerhalb des Maklernetzwerks beworben. Dreh- und Angelpunkt dieser Materialien ist ein aussagekräftiges und ansprechendes Exposé. Dieses enthält alle vom Makler ermittelten Informationen auf einen Blick.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, kann sich der Makler noch vieler weiterer Werbematerialien bedienen, die er in Eigenregie ohne Ihr aktives Zutun anfertigen wird. Das sind beispielsweise:

– ansprechende, authentische und aussagekräftige Immobilienfotos

– virtuelle 360-Grad-Rundgänge

– Aufnahme aus der Vogelperspektive mit Drohnen, speziell wenn Sie ein Haus verkaufen möchten und auch das Grundstück visuell erfasst gehört

– gegebenenfalls weitere Leistungen, die einem Verkauf förderlich sein können, wie beispielsweise Homestaging

Während Immobilienfotografien und die allgemeinen Informationen im Exposé gebündelt werden, erhalten ernsthafte Kaufinteressenten später auch die weiteren Dokumente ausgehändigt. Das Ziel dieser umfassenden und aussagekräftigen Werbematerialien ist zweierlei: Einerseits sollen diese Ihre Immobilie in den Fokus rücken und damit Aufmerksamkeit generieren. Auf der anderen Seite sollen sie auch, den für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen wollen, leidigen “Besichtigungstourismus” reduzieren. Indem sich Kaufinteressenten bereits ein sehr detailliertes und authentisches Bild der Immobilie verschaffen können, soll sichergestellt werden, dass tatsächlich nur ernsthafte Interessenten Besichtigungstermine vereinbaren.

Der Makler wird alle erstellten und aufbereiteten Materialien online auf verschiedenen Portalen inserieren, sie höchstwahrscheinlich regional in seinem Büro aushängen und auch seine Interessentendatenbank nach geeigneten Kandidaten sondieren. Sofern eine diskrete Vermarktung erfolgen soll, findet keine öffentliche Vermarktung statt. Der Makler spricht Interessenten dann privat an. Im Regelfall ist eine diskrete Vermarktung aber weder notwendig noch förderlich, außer es gibt wirklich explizite Gründe, warum Eigentümer die Öffentlichkeit nicht wissen lassen möchten, dass die Immobilie zum Verkauf steht.

Kaufinteressentenkommunikation und Besichtigungen:

Der Makler wird fortlaufend mit Kaufinteressenten kommunizieren und Ihnen damit zeitlich den Rücken freihalten. Des Weiteren wird er Besichtigungen mit ernsthaften Kaufinteressenten vereinbaren und bei diesen auch anwesend sein. Sie selbst sollten aber ebenso anwesend sein. Gemeinsam überlegen Sie sich mit dem Makler, noch vor der ersten Besichtigung, eine sinnvolle Gestaltung dieser. Dazu gehört beispielsweise auch, dass die Immobilie entsprechend hergerichtet und Interessenten sinnvoll durch diese geführt werden. Rückfragen der Interessenten beantworten Sie selbst ebenso wie der Makler.

Verhandlungen und Verkaufsabschluss:

Mit den Interessenten, die nach ihrer Besichtigung weiterhin ein Kaufinteresse haben, führen Sie dann gemeinsam mit dem Makler Verhandlungen. Eine Überprüfung der Bonität erfolgte zuvor bereits durch den Makler. Ebenso wird dieser Ihre Verhandlungsspanne mit Ihnen besprochen haben. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen und die Nachfrage ist sehr groß, erzielen Sie mitunter sogar einen Preis oberhalb des ursprünglichen Angebotspreises. Es kann aber auch sein, dass nur wenige Interessenten die Immobilie kaufen möchten oder sich sogar nur ein einzelner Käufer gefunden hat – dann müssen Sie gegebenenfalls beim Preis etwas Flexibilität zeigen.

Immobilie verkaufen – nur mit gültigem Vertrag und Notar:

Sofern Sie sich mit dem Käufer über den Kauf geeinigt haben, wird der Makler einen entsprechenden Kaufvertrag aufsetzen. Sie gehen dann, meist gemeinsam mit dem Makler, mindestens aber mit der Gegenpartei, zum Notar – welcher die Transaktion im gesetzlich korrekten Rahmen finalisiert. Der Kaufvertrag kann ebenso durch Rechtsanwälte erstellt werden. Sie müssen sich darum normalerweise aber so oder so nicht kümmern, da der Makler entsprechende Dienstleister in seinem Netzwerk unterhält.

Beim Notar erfolgt die notarielle Beglaubigung der Unterschriften auf dem Kaufvertrag – die oben genannten Dokumente sowie Ihren Ausweis führen Sie mit. Des Weiteren wird der Notar später die Änderung im Grundbuch veranlassen und damit rechtlich festhalten, dass die Immobilie ihren Eigentümer wechselte. Kaufpreis, Nebenkosten und Maklercourtage werden gezahlt, anschließend erfolgt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das bedeutet aber nicht, dass Sie direkt am nächsten Tag aus der Immobilie, die Sie verkaufen, ausziehen müssen.

Sie vereinbaren gemeinsam mit dem Käufer einen zeitnahen Übergabetermin, auch hier wird der Makler höchstwahrscheinlich noch einmal anwesend sein.

Übergabe und zeitlicher Ablauf:

Wenn Sie ein Haus verkaufen, liegt der tatsächliche Übergabetermin zeitlich nicht unmittelbar in der Nähe vom Notartermin. Zunächst wird das zuständige Finanzamt die Grunderwerbssteuer einfordern. Erst nachdem die vom Käufer gezahlt wurde, erfolgt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Nachdem auch der Kaufpreis vollständig einging, wird der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch in Gang setzen. Danach erfolgt zum vereinbarten Termin die Übergabe mitsamt dem Übergabeprotokoll – die Immobilie ist damit endgültig verkauft, die Schlüssel übergeben.