Immobilienbewertung: Welche Faktoren und Verfahren bestimmen den Preis Ihrer Immobilie?

Als Immobilieneigentümer wissen Sie in den meisten Fällen auch, wie viel Sie ursprünglich für die erworbene Immobilie bezahlt haben – und haben damit einen ersten, aber häufig nicht mehr zeitgemäßen Orientierungspunkt. Eine professionelle Immobilienbewertung verrät Ihnen, welcher Verkehrswert dem Haus oder der Eigentumswohnung aktuell zugemessen werden kann – und bildet bei einem Verkaufsvorhaben daher häufig den ersten wichtigen Schritt.

Bedeutung einer fundierten Immobilienbewertung

Eine professionelle Immobilienbewertung erfüllt zwangsläufig drei Anforderungen

Sie ist:

– fundiert

– nachvollziehbar

– objektiv

Damit entsteht zugleich eine Abgrenzung gegenüber der subjektiven Einschätzung von Eigentümern: Diese neigen nämlich, wenn es um die eigene Immobilie geht, zu einer überzogenen Bewertung. Die Gründe dafür sind nachvollziehbar, denn Eigentümer haben einen großen Teil ihres eigenen Vermögens in die Immobilie investiert. Sofern sie diese in Selbstnutzung bewohnen, stecken in den heimischen vier Wänden zudem viele Erinnerungen und schöne Momente. Selbige spielen für eine interessierte Käuferpartei aber keine Rolle: Weshalb der Immobilienwert objektiv und nicht emotional oder subjektiv ermittelt werden muss. 

Bei einer fundierten und nachvollziehbaren Bewertung orientiert sich die dafür verantwortliche Partei an belastbaren Faktoren, die für den Wert der Immobilie positiv oder negativ sind – ihn also wahlweise steigern oder reduzieren können. Diese Faktoren werden im Anschluss in mindestens einem von drei Bewertungsverfahren aufgegriffen, was wiederum die transparente Nachvollziehbarkeit der Immobilienbewertung sicherstellt.

Gründe, um die eigene Immobilie professionell bewerten zu lassen, gibt es reichlich. Darunter beispielsweise diese:

– Sie haben eine Immobilie geerbt und müssen eine Bewertung vornehmen lassen, mitunter auch weil das Erbe zwischen mehreren Parteien geteilt wird.

– Sie planen oder denken an einen Verkauf der Immobilie, wobei die Preisfindung dann noch vor der Vermarktung des zu verkaufenden Objekts stattfinden muss.

– Sie benötigen eine aktuelle und objektive Bewertung, da Sie die Immobilie beispielsweise als Sicherheit bei einer Kreditaufnahme einbringen möchten.

In den meisten Fällen wünschen sich Eigentümer eine Bewertung, da sie die Eigentumswohnung oder das Haus veräußern möchten. Die durch wahlweise einen Immobilienmakler oder einen Gutachter/Sachverständigen vollzogene Bewertung wird anschließend genutzt, um den Angebotspreis der Immobilie festzulegen: Also zu welchem Preis sie auf dem offenen Markt platziert und beworben wird. Der Angebotspreis ist auch der, mit dem Sie als Eigentümer in die Verhandlungen gehen – der finale Verkaufspreis der Immobilie kann aber Abweichungen davon zeigen.

Drei Verfahren für eine fundierte Immobilienbewertung

Eigentümer und Makler können zur Bewertung einer Immobilie zwischen drei Verfahren wählen – und dabei beispielsweise auch das Ergebnis des ersten gewählten Verfahrens durch das zweite Verfahren bestätigen. Die gesetzliche Grundlage für die drei Verfahren schafft die deutsche “Immobilienwertermittlungsverordnung” (kurz: ImmoWertV). 

Tendenziell sind Eigentümer und Makler frei in ihrer Entscheidung, welches Verfahren sie zur Bewertung heranziehen. In der Praxis zeigt sich anhand der Nutzung und des Objekttyps aber sehr deutlich, welches Verfahren gewählt werden sollte. Am Ende aller drei Verfahren steht der “Verkehrswert” der Immobilie. Dieser beschreibt den aktuellen Marktwert, zu dem die Immobilie am öffentlichen Markt gehandelt werden kann. Der Verkehrswert muss aber nicht identisch mit dem finalen Verkaufspreis oder Angebotspreis sein.

Verfahren #1 – Vergleichswertverfahren

Bei den allermeisten Immobilien von Privatpersonen wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Der Name ist bei diesem Programm: Die zu bewertende Immobilie wird mit anderen vergleichbaren Objektiven verglichen. Die für die Bewertung verantwortliche Partei sucht im Zuge dessen nach Immobilien, die in der jüngeren Vergangenheit verkauft wurden. Deren Verkaufspreise dienen bei dem Verfahren dann als Orientierung. Das funktioniert vor allem in Ballungsregionen und beispielsweise bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern gut. Durch die Ballungsregion sollten genügend Vergleichsobjekte existieren, während beispielsweise Eigentumswohnungen und Reihenhäuser von Natur aus eine hohe Vergleichbarkeit aufweisen.

Der Ablauf beim Vergleichswertverfahren gestaltet sich wie folgt:

1. Es werden geeignete Vergleichsimmobilien recherchiert.

2. Es wird ein Mittelwert aus den Werten der geeigneten Vergleichsimmobilien gebildet.

3. Der Preis wird entsprechend den individuellen Eigenschaften und dem Zustand der Immobilie nach oben oder unten angepasst.

4. Es werden allgemeine Marktfaktoren, allen voran die Angebots- und Nachfragesituation in der Region, der Stadt oder dem Viertel, in die Bewertung eingearbeitet. 

Der Makler beziehungsweise Gutachter stellt während des Verfahrens außerdem sicher, dass das gebildete Mittel nicht durch ungeeignete Objekte verzerrt wird. Des Weiteren ist es dessen Aufgabe auf externe Aspekte zu reagieren, die den Wert der Immobilie beeinflussen – so führt ein hoher Zinssatz beispielsweise häufig zu einer Diskontierung, da sich durch hohe Zinsen die Nachfrage der Käuferseite reduziert.

Verfahren #2 – Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein weiteres häufig genutztes Verfahren, wobei es getreu seines Namens zumeist bei Immobilien zum Einsatz kommt, die aktiv Erträge erwirtschaften (sollen) – also bei vermieteten Immobilien. Dieses Verfahren eignet sich besonders, wenn die Käufer-Zielgruppe der Immobilie Kapitalanleger sind. Der ermittelte Wert setzt sich dann aus dem Bodenwert und dem der baulichen Anlage, sowie perspektivischen beziehungsweise realisierten Erträgen zusammen.

In der Praxis werden beim Ertragswertverfahren diese Schritte vollzogen:

1. Der jährliche Rohertrag wird ermittelt und um die Bewirtschaftungskosten subtrahiert, wodurch der jährliche Reinertrag entsteht.

2. Von diesem wird der Bodenverzinsungsertrag abgezogen, wodurch sich der Reinertragsanteil der baulichen Anlage ergibt.

3. Selbiger wird mit dem Barwertfaktor multipliziert, um den vorläufigen Ertragswert der baulichen Anlage zu erhalten.

4. Auf diesen wird der Bodenwert aufaddiert, was den vorläufigen Ertragswert ergibt. Selbiger wird um Marktanpassungen bereinigt, um den marktangepassten vorläufigen Ertragswert zu erhalten.

5. Dieser kann optional noch um Besonderheiten und spezifische Objektmerkmale nach oben oder unten angepasst werden, um final dann den ermittelten Ertragswert zu erhalten.

Verfahren #3 – Sachwertverfahren

Im direkten Vergleich zu den eben genannten zwei Verfahren kommt das Sachwertverfahren eher seltener zum Einsatz. Das liegt insbesondere an den hochkomplexen Parametern, zudem ist es meist auch schlicht nicht notwendig, weil Vergleichs- und Ertragswertverfahren bereits ein ausreichend präzises und fundiertes Ergebnis liefern.

Beim Sachwertverfahren werden die Gebäudeherstellungskosten ermittelt, zudem erfolgt eine Diskontierung entsprechend des Objektalters und anschließend eine Ermittlung des Gebäudesachwerts. Der Bodenwert wird separat ermittelt und in den vorläufigen Sachwert integriert. Anschließend erfolgt eine Reihe individueller Anpassungen, zum Beispiel nach Marktlage, wenn besondere Erträge abseits der Norm durch das Objekt generiert werden, sofern bestimmte Mängel oder beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung vorliegen. Die meisten Immobilien von Privatleuten werden bei einer Immobilienbewertung nicht mit dem Sachwertverfahren in Berührung kommen.

Immobilienbewertung durch einen Gutachter/Sachverständigen oder einen Makler:

Die für die Bewertung verantwortliche Partei kann entweder der bestellte Immobilienmakler oder ein qualifizierter Sachverständiger sein. Dahingehend ist auch zu unterscheiden, welche Bewertung genau verlangt wird.

Ein Immobilienmakler kann sich der oben genannten Verfahren bedienen, um den Wert zu ermitteln und die Immobilie im nächsten Schritt auf dem offenen Markt platzieren. Für gewöhnliche Umstände ist das ausreichend, um einen fairen Marktpreis zu ermitteln und die Immobilie möglichst zeitnah zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.

Gutachter nutzen ebenfalls die dargestellten Verfahren, sie evaluieren die Immobilie aber zwangsläufig vor Ort und spezifischer. Ein wichtiger Unterschied zwischen der Bewertung durch einen Immobilienmakler und dem Verkehrswertgutachten des Sachverständigen: Letzteres kann vor Gericht genutzt werden, beispielsweise bei juristischen Streitigkeiten rund um die Immobilie oder bei zu teilenden Erbschaften. Die Bewertung durch den Immobilienmakler kann hingegen nicht vor Gericht eingesetzt werden.

Üblicherweise sind Bewertungen durch den Makler bei “gewöhnlichen” Häusern oder Eigentumswohnungen völlig ausreichend. Ganz besondere Immobilien sollten aber mitunter durch einen Gutachter beurteilt werden – beispielsweise sehr luxuriöse Architektenhäuser, historische Bauten oder gar Schlösser. Derartige Immobilien sind schlicht zu einzigartig, um diese beispielsweise mit anderen Immobilien zu vergleichen – zumal die Transaktionssumme bei solchen Immobilien-Deals weitaus höher ist.

Faktoren, die auf die Immobilienbewertung und damit den Wert der Immobilie Einfluss nehmen:

Der Wert einer Immobile ergibt sich aus einer Reihe von Faktoren, die die Immobilie selbst betreffen, sowie solchen, die als externe Aspekte ebenfalls Einfluss nehmen.

Zu den externen Faktoren zählt allen voran die Marktlage. Letztlich entscheidet über den Immobilienpreis auch das Angebots- und Nachfrageverhältnis: Besteht in der Region ein stark verknapptes Angebot bei zugleich enormer Nachfrage, wie zum Beispiel in Berlin oder München, wirkt sich das natürlich preissteigernd aus. Im Gegenzug wäre aufgrund der schwachen Nachfrage “in der Pampa” ein wertsenkender Effekt zu verbuchen.

Externe Faktoren berücksichtigen außerdem die ganzheitlich wirtschaftliche Lage sowie das Zinsniveau: In einer gesamtwirtschaftlich schlechten Lage, beispielsweise während einer Rezession, würde dieselbe Immobilie weniger wert sein, als in einer florierenden Wirtschaft. Bei hohen Zinssätzen (Leitzinssatz) würde der Wert, auch aufgrund der geringeren Nachfrage, ebenfalls diskontiert werden – bei niedrigen oder gar Nullzinsen steigt hingegen die Nachfrage enorm an, da mehr Kaufinteressenten günstiger an einen Kredit kommen.

Faktoren der Immobilie:

Einer der wichtigsten Faktoren ist natürlich die Lage – denn während man an einer Immobilie nachträglich noch alles verändern kann, ist diese getreu ihres Namens aber “immobil” und damit unverrückbar. Zu unterscheiden ist zwischen der Makro- und Mikrolage. Letztere berücksichtigt die nähere Nachbarschaft, die Makrolage hingegen die Region. Eine sehr schöne/gehobene Straße, beispielsweise der Kurfürstendamm in Berlin, führt aufgrund der exzellenten Mikrolage also zu höheren Preisen.

Ebenfalls wichtig sind die Gebäudeeigenschaften der Immobilie, zum Beispiel ihr Energiestandard und bereits erfolgte Modernisierungen. Das gilt insbesondere aufgrund der jüngst verschärften Anforderungen an installierte Heizungen und Dämmstandards. 

Die Ausstattung ist ein weiterer Faktor. Aus offensichtlichem Grund steigt der Wert der Immobilie mit der Qualität der Ausstattung. Unterschieden wird typischerweise zwischen “einfacher”, “normaler”, “gehobener” und “luxuriöser” Ausstattung.

Die Wohnfläche spielt bei der Immobilienbewertung natürlich ebenso eine Rolle – umso größer, desto höher auch der Wert. Zu beachten ist hierbei, dass nicht alle Teile der Immobilie vollständig angerechnet werden – Grundflächen von Balkonen beispielsweise nur zu 25 bis maximal 50 %, Raumflächen mit lichten Höhen von weniger als zwei Metern ebenso nur zu 50 %.